让楼市短期调控让位于长效机制

发布时间:2017/12/13 阅读次数:5974 

中央近期召开会议,研究2018年经济工作,提出“加快住房制度改革和长效机制建设”,并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。此次有关住房制度的定调,信号意义很明显。除了继续强化短期楼市调控以外,更重要的是利用严厉调控创造出的宝贵“窗口期”,加快长效机制建设,深化住房制度改革,让调控与长效机制、制度改革共同发力。


始于2016年10月份以来的新一轮调控,目前来看效果显现。一线城市新房和二手住房价格指数同比涨幅均连续13个月回落,二线城市新房和二手住房价格指数同比连续11个月、9个月回落。今年1-11月,一线和二线城市新房交易面积分别下降了39%和25%。但是,尽管以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为核心的行政干预全面调控下,楼市“去杠杆”持续推进,首套房贷利率连续9个月上升,但近期楼市出现反弹。一是少数热点城市房价再次反弹;二是由于热点城市普遍限制高价新盘入市,新房和二手住房价格出现倒挂,新房被迫采取“摇号配售”,南京出现“万人抢房潮”,意味着市场对房价上涨的预期还很强烈。


更重要的是,居民“加杠杆”热情不减。2017年以来,采取严格的规模控制后,1-10月份中长期贷款(主要是房贷)规模为4.57万亿元,比去年同期4.69万亿元有所下降,但居民总贷款增加1.03万亿元,其中短期消费贷款增加是主因。2015年,居民部门消费贷款仅增长18%,2017年上半年的增速达33%,三季度升至41%,比年初的20%翻了一倍。截至10月,居民短期贷款新增1.6万亿元,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。但社会消费品零售增速呈下行趋势,或许意味着部分消费贷转化为房贷。无抵押、期限短、利率高的消费贷款进入楼市,这是投资投机需求抬头的信号。


另外,鼓励租赁的政策在有些地方异化为投资需求的新模式。首先,由于新盘限价,部分开发商“惜售”情绪重,于是将商品房项目打包给租赁企业或银行,甚至转让数十年租赁权。此举符合政策导向,能获得税收优惠,甚至可能套取财政补贴。而且,还变相达到了“捂盘”的目的,人为减少商品房供应,加剧市场对房价上涨的预期。近期在深圳等城市,出现金融资本、投资机构携大手笔资金进场,借规模化租赁经营之名义,在楼市大宗“扫货”的案例,有的商务公寓一夜之间数百套新房销售一空。据悉,参与竞购的既有外地基金公司,又有本地私募资金。


不管是“抢房潮”,还是逆势“加杠杆”,以及借租赁通道炒作都说明,过去十几年来形成的“房价只涨不跌”和“屡调屡涨”等顽固预期并未缓解。根源在于,楼市空前分化、需要因城施策的背景下,决定调控绩效的地方政府,主体责任还未“落地”。由于土地和税收依赖未改,加上房价绝对水平并未明显回落,开发商粮草充足,降价动力不明显,市场存在政策松绑和房价反弹的预期。


目前,基于创造经济转型低成本环境,降低国企和地方平台债务风险和偿债成本,预防快速“挤泡沫”触发系统性风险,关系全局的房地产能否稳定具有战略意义。因此,基准利率暂不上调乃策略选择。目前,房贷利率上浮,但中长期贷款基准利率仅为4.90%,比2008-2009年金融危机时的最低水平5.94%还要低近1个百分点。近期,不管是住建部、央行和银监会发布的规范购房融资的215号文,还是三部委武汉会议,或是落实金融工作会议的五部委“资管新规”,均强调要落实地方主体责任,防止资金违规进入楼市。


之所以出现上述诸多问题,根源在于基础性制度、长效机制没有完全建立。目前,包括租购并举、租售同权、集体土地建租赁住房、调控机制化(发预警函)等,都带有长效机制建设的色彩,对土地财政、旧增长模式都有一些触及,但这些举措效果未明显显现,甚至因触及短期利益而受抵制,甚至政策走样。比如,有些地方在培育租赁上蜻蜓点水,让国企拿几宗地搞“面子工程”。这种做法很难持续,供应的效率也很难保障。因此,调控已进入“深水区”,要想挥别旧式调控,要严格落实地方主体责任,确保政策不打折扣,压住市场预期。同时,加快基础性制度和长效机制建设,如房产税明确时间表和执行路径;金融稳定委员会协调各监管部门,建立有效的资金疏堵渠道;加快形成多主体供应(集体土地、单位存量土地、盘活存量商办等),缓解供求关系等。更重要的是,顶层上加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,传递改革的信心和决心。